Wer eine Wohnimmobilie besitzt, wird über die Zeit mit verschiedenen Wertbegriffen konfrontiert. Sie haben alle einen Bezug zur Liegenschaft, aber höchst unterschiedliche Bedeutungen. In einer zweiteiligen Serie stellt die HUGO Steiner AG die wichtigsten Definitionen vor.

Was bezeichnen Markt- oder Verkehrswert?

Die HUGO STEINER AG schreibt dazu: Der Markt-, bzw. Verkehrswert “gibt an, welchen aktuellen Wert die Immobilie auf dem Markt hat. Die Zahl wird im Rahmen einer Immobilienbewertung durch einen Schätzer oder per Computer (z.B. Hedonisches Modell) errechnet. Basis bilden die gehandelten Preise für ähnliche Immobilien in derselben Region sowie der Vergleich von objekt- und lagespezifischen Kriterien des eigenen Objekts mit denen anderer Gebäude. Der Verkehrs- oder Marktwert wird meist für Preisverhandlungen bei Verkäufen, bei der Vergabe von Hypotheken oder bei der Aufteilung von Erbschaften verwendet.“

Worum handelt es sich beim Gebäudeversicherungswert?

Gemäss dem Beitrag wird dieser Wert „von der kantonalen Gebäudeversicherung oder in gewissen Kantonen von einer privaten Versicherungsgesellschaft ermittelt und dient als Basis für die Versicherungsprämie. Er zeigt, wie hoch die Kosten für die Neuerstellung des kompletten Gebäudes – etwa nach einem Brand – ausfallen würden. Darin nicht enthalten sind die Wiederherstellung der Umgebung und das Grundstück.“

Für die Steuern wiederum gilt der Steuer- bzw. amtliche Wert.

Grundstücke und Liegenschaften müssen versteuert werden. Bei Privatpersonen einerseits als Vermögen und andererseits – wen es sich um selbst bewohntes Eigentum handelt – auf der Einkommensseite über den Eigenmietwert. Basis dafür bildet der vom Steueramt festgelegte Wert der Liegenschaft. Dieser entspricht meist etwa 70 bis 80 Prozent des Marktwerts. Er wird – abhängig von der Entwicklung auf den Immobilienmärkten – von Zeit zu Zeit (in der Regel alle 10 Jahre, oder nach Vornahme grösserer Investitionen) im Rahmen einer Neueinschätzung angepasst.

Damit aber nicht genug: im Teil zwei der Serie gibt die HUGO STEINER AG die Hintergründe für weitere Definitionen:

Relativ klar ist die Bedeutung vom Abbruch-, bzw. Liquidationswert

Lässt sich ein Gebäude – etwa aufgrund seines schlechten baulichen Zustandes – nicht mehr nutzen und muss es abgebrochen werden, um das Grundstück neu bebauen zu können, so hat das Land bei einem Verkauf nur noch einen Abbruch- oder Liquidationswert. Dieser setzt sich aus dem reinen Wert des Grundstücks abzüglich der Kosten für den Abbruch und die eventuelle Entsorgung von Altlasten zusammen.

Sehr subjektiv ist meist der Liebhaberwert

Liebhaberobjekte sind Gebäude, die nur für einen kleinen Kreis von Personen eine spezielle Bedeutung haben. Als Beispiele dafür gelten etwa historische Gebäude mit einer speziellen Geschichte oder solche mit einer aussergewöhnlichen Optik – etwa, weil diese von einem berühmten Architekten geschaffen wurde. Auch Immobilien an spezieller Lage, z.B. mit direktem Seeanstoss oder mit exklusivem Ausbau gehören in diese Kategorie. Aufgrund des Alleinstellungsmerkmals der Immobilie ist der kleine Kreis der Kaufinteressenten dann auch meist bereit, einen Preis zu bezahlen, der in der Regel über dem Markt- oder Verkehrswert liegt. In diesem Fall spricht man dann von einem Liebhaberwert.

Bei einer Vermietung ist der Ertragswert wichtig

Dieser Wert kommt bei den meisten gängigen Mietliegenschaften zur Anwendung und entspricht den Nettomieteinnahmen (Bruttomieteinnahmen abzüglich damit zu bezahlender Nebenkosten) kapitalisiert mit dem gewünschten oder benötigten Renditesatz (beispielsweise vier Prozent). Der so errechnete Wert zeigt, wie hoch der Kaufpreis für eine Mietliegenschaft ausfallen dürfte, damit die gewünschte Rendite erzielt werden kann.

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