Es mag vielleicht etwas verwirrend sein, denn während gerade National- und Ständerat über die Abschaffung des Eigenmietwertes debattieren, wird der Kanton Zürich diese zur Steuerperiode 2026 erhöhen. Die ZKB hat nun in einer online-Publikation in Form von Modellrechnungen ausgewiesen, was dies für welche EigentümerInnen in ihrer jeweiligen Gemeinde bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 15 Prozent bedeutet.
Die ZKB schreibt, dass die Anpassung nötig geworden sei, “da die da die bestehende Berechnungsgrundlage noch aus dem Jahr 2009 stammt und Immobilienwerte und Mieten seitdem deutlich gestiegen sind.“ Haupttreiber der steigenden Immobilienwerte seien dabei nicht überraschend die stark gestiegenen Bodenpreise.
Durchschnittlicher Anstieg der Landwerte per 2026
Durchschnittlicher Anstieg der Landwerte von Einfamilienhäusern (links) und Stockwerkeigentumswohnungen (rechts) nach der neuen Weisung 2026
Die Verunsicherung über die geplant Neubewertung sei gross und die ZKB habe daher “die neue Weisung unter die Lupe genommen und für jedes selbstgenutzte Eigenheim (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) im Kanton Zürich simuliert, wie sich der Eigenmietwert verändern wird.“ Die Berechnung basiere auf Informationen zu Lageklassen, Grundstücksflächen und Gebäudevolumen. Die ZKB weist dabei darauf hin, dass im Einzelfall die berechneten Ergebnisse vom effektiven Eigenmietwertanstieg, den dann das Steueramt festlegt, abweichen werde.
BesitzerInnen älterer Liegenschaften profitieren von niedrigen Gebäudewerten
Dazu schreibt die ZKB: “Zusätzlich zum Landwert, der nach der Steuerreform steigen wird, hängt der Eigenmietwert vom Gebäudewert der Immobilie ab, dem sogenannten Zeitbauwert. Für die Berechnung wird der Wiedererstellungswert der Immobilie gemäss Gebäudeversicherung mit einem Altersfaktor abgeschrieben. Aktuell dürfen Immobilienbesitzer eine Altersabschreibung von 1 Prozent pro Jahr auf Alterung bis zum Jahr 2009 geltend machen, wobei maximal 30 Jahre angerechnet werden können. So war ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1984 im Jahr 2009 bereits 25 Jahre alt, was einer anrechenbaren Altersentwertung von 25 Prozent entspricht. Mit der neuen Steuerregelung darf nun eine Altersabschreibung bis 2026 bis zu einem Gebäudealter von 40 Jahren geltend gemacht werden. Für das Beispielhaus wäre neu also eine Altersentwertung von 40 Prozent anzurechnen, da es im Jahr 2026 bereits 42 Jahre alt ist. Somit sind durch die Neuerung 15 zusätzliche Jahre anrechenbar. Weniger positiv sieht es zum Beispiel für eine Eigentumswohnung aus dem Jahr 2022 aus. Bisher konnte hier keine Altersabschreibung geltend gemacht werden. Neu werden 4 zusätzliche Jahre möglich sein. Die neuen Gebäudewerte sind also erfreuliche Neuigkeiten für die Besitzer älterer Liegenschaften. Konkret geniessen Eigentumsobjekte mit den Baujahren 1986 bis 2009 die grösste zusätzliche Altersabschreibung. Wer erst jüngst sein neu gebautes Eigenheim bezogen hat, wird kaum von einer zusätzlichen Abschreibung auf den Gebäudewert profitieren. Dies führt zu einem überraschenden Ergebnis: Besitzer älterer Liegenschaften, die in Bezug auf den Gebäudewert den grössten Wertzuwachs geniessen konnten, stehen besser da als frischgebackene Neubaueigentümer. Dabei geht neben der Altersabschreibung vergessen, dass auch die Einschätzung des Eigenmietwertes bei den Neubauten auf alten Grundlagendaten basierte.“
Die Eigenmietwerte dürften dennoch insgesamt nur moderat ansteigen
Die ZKB habe für alle Eigentumsobjekte im Kanton abgeschätzt, wie sich der Eigenmietwert aufgrund der angepassten Lagewerte und der geänderten Altersabschreibung verändern dürfte. Sie kommt zu folgendem Schluss: “Trotz der stark gestiegenen Landwerte deuten die Resultate, wie die Balkengrafik unten zeigt, für die meisten Eigentümer auf eine überraschende Entwarnung hin. Bei rund der Hälfte der Objekte erwartet die Bewohner ein Anstieg ihres Eigenmietwertes von über 5 Prozent. Im Schnitt liegt er bei +14 Prozent bei Einfamilienhäusern und +19 Prozent bei Stockwerkeigentum. In unserer Einschätzung sind die Bewohner jedes fünften Objekts von einem Eigenmietwertanstieg von über 15 Prozent betroffen. 27 Prozent (EFH) beziehungsweise 31 Prozent (STW) können entspannter auf die Reform blicken, denn sie müssen keine starke Veränderung des Eigenmietwertes erwarten. Die erfreuliche Überraschung ist ausserdem, dass die Immobilienbesitzer des restlichen knappen Viertels sich sogar freuen können: Ihr Eigenmietwert wird voraussichtlich zurückgehen.“
Die Entwicklung der Eigenmietwerte ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden
Die Grafik der ZKB zeigt den Anteil der Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumswohnungen, bei denen der Eigenmietwert in der Simulationsrechnung sinkt, gleich bleibt oder steigt, in Prozent
Das Fazit der ZKB: Alles halb so schlimm?
Zusammengenommen bestehe gemäss ZKB für die meisten EigentümerInnen also kein Grund zu übermässiger Sorge. Wer zudem den Eindruck habe, der festgestellte Eigenmietwert sei zu hoch, könne eine individuelle Einschätzung der erzielbaren Marktmiete verlangen. Ausserdem sei eine Härtefallregel angekündigt worden, die im besonderen Fall einer übermässigen Belastung der Lebenshaltungskosten Abhilfe schaffen sollte. EigentümerInnen, denen ein stärkerer Steueranstieg bevorstehe, bleibe ausserdem ja die Hoffnung, dass der Eigenmietwert ohnehin demnächst endgültig gestrichen werde.
Hier können Sie den vollständigen Artikel der ZKB lesen.
