Immobilieninvestment weiter im Aufwind.
25.03.2025Gemäss den aktuellen Ergebnissen des Swiss Property Benchmark des Immobilienberatungsunternehmens IAZI AG hat der Schweizer Immobilienmarkt 2024 eine deutliche Erholung gezeigt. Nach dem zinsbedingten Rückgang im Vorjahr hätten sich Schweizer Immobilienanlagen im letzten Jahr wieder erholt. Besonders Wohnimmobilien hätten von einer hohen Nachfrage profitiert und eine sichtbare Wertsteigerung verzeichnet, schreibt das Unternehmen. Die Mieten für Wohnimmobilien seien zudem 2024 so stark gestiegen wie seit 20 Jahren nicht mehr, was auf die Erhöhungen des Referenzzinssatzes, steigende Kosten und eine hohe Nachfrage zurückzuführen sei. Der Leerstand bleibe derweil auf einem tiefen Niveau stabil. Dies ist ein deutliches Zeichen, dass gerade in Zeiten globaler Unsicherheit Schweizer Immobilien eine gefragte Anlage bleiben.
Markt für Immobilien-Direktanlagen hat sich erholt
IAZI schreibt: «Nach einem zinsbedingten Dämpfer im Vorjahr haben Schweizer Immobilienanlagen 2024 wieder deutlich an Attraktivität gewonnen. Je nach Nutzungsart zeigt sich jedoch ein unterschiedliches Bild: Während Wohnobjekte 2024 einen sichtbaren Wertzuwachs von schweizweit durchschnittlich 2,5% verzeichnen (2023: 0,1%), ist bei Büro- und Geschäftsflächen eine erneute, wenn auch minimale Wertkorrektur von -0,1% zu beobachten (2023: -1,5%).»
Wohnungsmieten steigen stark
Die im Swiss Property Benchmark gemessenen Mietpreise repräsentierten das typische, durchschnittliche Mietverhältnis, schreibt IAZI. Die ausgewerteten Liegenschaftsbestände enthielten sowohl neuvermietete Wohnungen als auch Objekte ohne Mieterwechsel. Die Mietpreisentwicklung hänge somit von der Marktnachfrage (Angebote/Neumieten) als auch von den mietrechtlich relevanten Faktoren wie Referenzzinssatz, Teuerung und allgemeiner Kostensteigerung ab. Diese typischen Mietpreise und deren Entwicklung basierten also auf anderen Daten als die Angebots- oder Marktmieten auf der Grundlage von in Inseraten ausgeschriebenen Mietangeboten.
Die Daten zu den «typischen Mietpreisen» von Wohnobjekten wiesen 2024 mit +4,5% (Median) den mit Abstand stärksten Anstieg in den vergangenen 20 Jahren auf (2023: +2,4%). Grund dafür seien unter anderem die zweimalige Erhöhung des Referenzzinssatzes, die mit der üblichen Verzögerung im Jahr 2024 zum Tragen gekommen sei. Gleichzeitig wirkten sich Teuerungsausgleich und allgemeine Kostensteigerungen im Rahmen des Mietrechts auf bestehende Mietverhältnisse aus. Bei Neuvermietungen seien die Angebotspreise im Jahr 2024 ebenfalls deutlich angehoben worden, schreibt IAZI. In Kombination führten diese Faktoren zum beobachteten, starken Aufschlag der Mieten im Jahr 2024.
Auch Büro- und Geschäftsflächen verzeichneten 2024 höhere Mieteinnahmen von +2,9% (Median), im Vorjahr sei die Zunahme mit +2,7% etwas tiefer ausgefallen.
Leerstand auf tiefem Niveau stabil
Der Leerstand, gemessen als finanzielle Quote der nicht realisierten Miete in % der Sollmiete, zeige sich gemäss IAZI weiterhin auf tiefem Niveau stabil. Bei Wohnflächen liege der Leerstand 2024 wie im Vorjahr bei durchschnittlich 2,2%. In der Stadt Zürich (1,5%) sei der Leerstand unterhalb der schweizweiten Quote, während Lausanne (2,1%) und Bern (2,1%) dem schweizweiten Durchschnitt entspraechen; Genf (2,3%) und Basel (3,3%) wiesen leicht höhere Werte auf. Büro- und Geschäftsflächen zeigten 2024 eine nicht realisierte Miete von im Mittel 5,8% (2023: 5,9%) auf und setzen damit den seit mehreren Jahren währenden Abwärtstrend fort.
Marktbedingungen bleiben volatil
Die erfreulichen Entwicklungen für Immobilien-Direktanlagen im letzten Jahr profitierten von sinkenden Zinsen, einer starken Flächennachfrage und einer soliden wirtschaftlichen Entwicklung. Besonders Wohnflächen standen wieder im Zeichen einer deutlichen Aufwertung und folgen einem Trend, der 2023 durch die temporär gestiegenen Zinsen unterbrochen worden war. Auch die Eigentümer von Büro- und Geschäftsflächen können im Vergleich zu 2023 auf ein positives Jahr zurückblicken, wobei in Hinsicht auf die minimale Abwertung Zurückhaltung signalisiert wird.
Die Zukunft ist allerdings ungewiss angesichts der wirtschaftlichen und sicherheitspolitischen Herausforderungen und der möglicherweise stark steigenden Staatsausgaben und -schulden. Ein positives Signal ist allerdings der Entscheid der Schweizerischen Nationalbank, die kurzfristigen Zinsen von 0,5% auf 0,25% nochmals zu senken.
Deshalb ist das Fazit von IAZI vorsichtig: «In Zeiten erhöhter globaler Unsicherheit waren Immobilien im bis anhin ‹sicheren› Hafen Schweiz eine begehrte Anlagemöglichkeit vieler Investoren. Ob dies eine eventuelle Rückkehr zu höheren Zinsen und allfällige Verschlechterung der Konjunktur zu kompensieren vermag, muss sich weisen.»
Über IAZI Swiss Property Benchmark®
Der vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI erhobene Swiss Property Benchmark ist der schweizweit grösste und repräsentativste Datenpool zu Immobilien-Direktanlagen. Er basiert seit 1994 auf über 15’000 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 300 Milliarden Franken. Für das Jahr 2024 hat die IAZI AG insgesamt 7’400 Liegenschaften mit einem Marktwert von über 180 Milliarden Franken analysiert. Gemessen am Marktwert umfasst er 49% Wohnliegenschaften und damit rund 200’000 Mietwohnungen schweizweit, 22% gemischt genutzte Liegenschaften sowie 29% Büro- und Geschäftsliegenschaften.