Wer eine Liegenschaft für sich selber sucht, lässt sich oft von Gefühlen steuern. Das ist gut so, denn letztlich soll es einem rundum wohl sein in den neuen vier Wänden. Wenn Lage, Architektur und Umgebung stimmen, verliebt man sich leicht in ein Objekt. Wenn es schliesslich darum geht, die auserwählte Immobilie zu erwerben, muss auch der Preis stimmen. Verkäufer und Käufer müssen sich über diesen einigen können. Dabei kann eine objektive und gut abgestützte Marktwertschätzung helfen.
Anhand der Faktoren ‚Landwert‘ und ‚Nutzungspotenzial‘ zeigt der CEO von Wüst und Wüst, Beat Hürlimann, was bei der Wertbestimmung zu beachten ist.
Der Landwert als primärer Faktor
Muss der Verkaufspreis einer Liegenschaft festgelegt werden, spielt der Wert des knappen Guts Boden eine äusserst wichtige Rolle. Ist das Grundstück unbebaut und komplett erschlossen, ist zur Preisermittlung meistens alleine der Landwert zu berücksichtigen, sieht man ab von Dienstbarkeiten, welchen den Wert mitbeeinflussen können. Im Wesentlichen wird der Landwert von der Makrolage (Kanton, Gemeinde) und der Mikrolage (Lage im Quartier, Aussicht, Privacy) sowie der Ausnutzungsziffer und der aktuellen Marktsituation bestimmt.
Grundsätzlich ist bei einem unbebauten Grundstück der Landpreis höher einzustufen, da der Käufer für die Nutzung völlige Planungsfreiheit hat und nicht einen Umbau, die Sanierung oder den Rückbau eines bestehenden Gebäudes einplanen muss und dabei selten um Kompromisse herumkommt, die sich kaufpreismindernd auswirken. Bei einer bebauten Liegenschaft ist der Zeitwert des Gebäudes zum Landwert dazuzurechnen.
Da die Baukosten mit wenigen Ausnahmen überall etwa gleich hoch sind, stellt der Boden den stark variierenden und damit den preisbestimmenden Faktor dar. Als Faustregel beträgt er rund einen Drittel der Gesamtkosten, an Toplagen oder bei einer höheren Ausnutzungsziffer sind vierzig Prozent und mehr durchaus möglich.
Die Entwicklung des Bodenpreises kann kurzfristig beeinflusst werden durch Veränderungen wie eine verbesserte Verkehrserschliessung oder eine Steuersatzänderung im eigenen oder in anderen (Nachbar-) Kantonen. Nicht zuletzt können aber auch Neueinzonungen (Erhöhung der Baulandreserven) und Änderungen der kommunalen Bauordnung zu Anpassungen beim Landpreis führen.
Das Nutzungspotenzial als Mehrwert
Für die Wertbestimmung einer Immobilie ist neben der Bewertung der Lagefaktoren und dem Einbezug der Eckdaten wie der Grösse des Grundstücks, der bestehenden Wohnfläche, der Kubatur etc. nicht zuletzt auch das Nutzungspotenzial entscheidend. Gerade bei älteren, bebauten Liegenschaften ist es nicht einfach, das vorhandene, schlummernde Potenzial zu erkennen und möglichen Kaufinteressenten aufzuzeigen.
Mit dem Potenzial ist nicht (nur) die flächenmässige Ausbaureserve gemeint, sondern das Nutzungspotenzial der Liegenschaft als Ganzes. Mit Hilfe eines kreativen Architekten, der Möglichkeiten aufzeigen kann, wie die Liegenschaft mit einem Um- oder Ausbau, eventuell auch mit einem Neubau besser genutzt werden kann, kann das Nutzungspotenzial sichtbar gemacht werden. Aus einem vielleicht „hässlichen Entlein“ wird dann plötzlich eine „Perle“. Die Chancen auf einen Verkauf werden deutlich erhöht, der potentielle Wert einer Liegenschaft wird erkennbar.
Selbstverständlich muss dieser Wert mit einer Rückwärtsrechnung korrigiert werden, bei welcher die gesamten erforderlichen Investitionskosten in Abzug gebracht werden, um den aktuellen Wert der Liegenschaft zu ermitteln. Dieser liegt dann oft wesentlich höher als der Wert, der mit einer herkömmlichen Bewertung errechnet wird, bei der nur „Zahlenwerte“ berücksichtigt werden.
Der kostenmässige Aufwand (Studie des Architekten) für eine zielgruppengerechte Nutzwertanalyse einer Liegenschaft kann erfahrungsgemäss mit einem höheren Verkaufspreis (über)kompensiert werden.
