Im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), des Amtes für Raumentwicklung Kanton Zürich und der Kantonalplanerinnen und Kantonalplaner des Metropolitanraums Zürich (AG, LU, SG, SH, SZ, TG, ZG) haben die IAZI AG und das Center for Regional Economic Development (CRED) der Universität Bern in einer Studie versucht, die Treiber der steigenden Immobilienpreise zu quantifizieren. Die Studie wollte die relevantesten FaktoreCn identifizieren, die zum beschriebenen Wohnkostenanstieg in der Schweiz beigetragen haben. Ein spezieller Fokus liegt dabei auf der Rolle der Raumplanung.
Eine Kurzfassung der Studie können Sie hier als PDF herunterladen; die vollständige Studie gibt es hier als PDF.
In der Studie wurden mögliche Ursachen für steigende Wohnkosten in der Schweiz untersucht. Der Wohnmarkt wurde dabei in zwei Segmente unterteilt, den Eigentums- und den Mietmarkt und daher sowohl die Preise für Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) als auch angebotene Nettomieten berücksichtigt.
Ausgangslage sind die seit 2000 stark gestiegenen Immobilienpreise
Ausgangslage für die Studie sind die folgenden Preisentwicklungen in den beiden Segmenten, wie es in der Kurzfassung der Studie heisst: „Zwischen den Jahren 2000 und 2021 sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Schweiz um rund 80%, diejenigen für Stockwerkeigentum gar um 94% gestiegen. Auch die Mieten sind in diesem Zeitraum mit 30% stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten (+8%) oder der Nominallohn (+24%).
Die ausgewiesenen Preissteigerungen basieren auf Berechnungen, welche explizit für die vorliegende Studie vorgenommen wurden. Aufgrund einer unterschiedlichen Berechnungsart können die Resultate leicht abweichen von den Preisentwicklungen, die durch die Autoren in anderen Publikationen ausgewiesen wurden.
Neben dieser zeitlichen Variation gibt es eine hohe räumliche Variation der Wohnkosten, welche mindestens ebenso relevant ist. Der durchschnittliche Eigentumspreis in einer Gemeinde, die zu den teuersten 20 Prozent der Gemeinden gehört (80%-Quantil) liegt 70 Prozent über dem Durchschnittspreis der günstigsten 20 Prozent der Gemeinden (20%-Quantil). Dieses Beispiel veranschaulicht, dass die Wohnkosten sich nicht nur über die Zeit, sondern auch über den Raum hinweg erheblich unterscheiden.
Durchschnittliche Immobilienpreise in Schweizer Gemeinden 2021; Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Daten der IAZI AG. Es werden Durchschnittswerte pro Gemeinde abgebildet, wobei diese Werte eigenschaftsbereinigt sind und somit den Preis- /Mietunterschied für identische Objekte abbilden.
Durchschnittliche Mieten in Schweizer Gemeinden 2021; Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Daten der IAZI AG. Es werden Durchschnittswerte pro Gemeinde abgebildet, wobei diese Werte eigenschaftsbereinigt sind und somit den Preis- /Mietunterschied für identische Objekte abbilden.
Und das sind die Ergebnisse
Die IAZI AG fasst in ihrer Medienmitteilung die Ergebnisse der Studie wie folgt zusammen: „Die höheren Wohnkosten entstehen durch eine höhere Nachfrage in Städten und städtischen Agglomerationen, das Bevölkerungswachstum, die steigenden Einkommen (grösserer Wohlstand), die Verknappung des Angebots (knappes Bauland, wenig Einzonungen, Zonenplanung) und teureres, hochwertigeres Bauen. Diese Kostentreiber beeinflussen die Entwicklung der Preise von Wohneigentum zu 66% und jene der Mieten zu 71%.
Messbar ist auch der Einfluss der raumplanerischen Massnahmen und Instrumente auf die Wohnkosten. Die Grössenordnung liegt zwischen 6–8 %.
Der Auftrag der Raumplanung, die Landschaft für lange Zeiträume zu gestalten, hat demnach einen Wert und einen Preis. Der Wert liegt im Erhalt der Umwelt in der Absicht negative Einflüsse (Bodenversiegelung, Zersiedelung etc.) zu verhindern. Zudem soll für künftige Generationen ein angemessener Gestaltungsraum gesichert werden. Die Studie hält fest, dass die «leicht erhöhten Wohnkosten in der Gegenwart» in Kauf genommen werden müssen. «Sie sind der Preis, den es für den Erhalt der Umwelt für zukünftige Generationen zu zahlen gilt».
Höhere Baukosten (Material, Standard etc.) sowie weitere Faktoren (Region, Luxus, Finanzierung, Servitute, Hortung von Bauland, Wohnraumkonsum/Person etc.) beeinflussen die Entwicklung der Wohnkosten ebenfalls (15%–25%).
Fazit
Die Studie kommt zum Schluss, dass der Raumplanung Instrumente zur Verfügung stehen, „die eine dämpfende Wirkung auf die Wohnkosten in der Schweiz haben können. Die Handlungsspielräume und Effektivität der Raumplanung sind jedoch stark geprägt durch den gesetzlichen, politischen und wirtschaftlichen Kontext. Die Raumplanung bewegt sich zudem in einem Spannungsfeld aus unterschiedlichen Ansprüchen. Insbesondere ist eine Abwägung zwischen den negativen Externalitäten eines unkontrollierten Siedlungswachstums auf der einen und sozialen Kosten wie etwa höheren Wohnkosten auf der anderen Seite nötig. Im vorliegenden Bericht wurde nur eine Seite dieser Abwägung beleuchtet – die Wohnkosten. Mit entsprechender Datengrundlage könnte im Rahmen weiterführender Analysen auch die andere Seite dieser Abwägung beleuchtet werden. Zudem sollten die gewonnenen Erkenntnisse in konkrete Handlungsansätze übersetzt werden.“
