200’000 Franken Einkommen reichen nicht.
23.04.2025Die Immobilienpreise steigen, die Einkommen stagnieren, das Angebot wächst nur langsam und die tiefen Zinsen sowie die Zuwanderung lassen die Nachfrage wachsen. Das führt, gemäss dem «Real Estate Focus 2025» der UBS dazu, dass selbst Haushalte mit einem Jahreseinkommen von 200’000 Franken kaum mehr zahlbaren Wohnraum finden. Und: Kaufen ist wieder deutlich günstiger als Mieten. Darüber hinaus erschweren die Tragbarkeitsregeln den Eigenheimerwerb für immer mehr Haushalte, besonders in den Agglomerationen der Schweizer Grosszentren.
Die UBS schreibt in ihrem Report: «Die maximale Belehnungshöhe ergibt sich aus der sogenannten Tragbarkeitsrechnung: Der hypothetische Aufwand, bestehend aus einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von 5 Prozent sowie einer Pauschale für Amortisation und Liegenschaftsunterhalt, darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell im Durchschnitt knapp 1 Million Franken. Gemäss Tragbarkeitsvorschriften sind bei einer Fremdfinanzierung von 80 Prozent ein Bruttoeinkommen von 175 000 Franken und 200 000 Franken Eigenmittel notwendig. Ein durchschnittlicher Familienhaushalt mit Kindern erzielt jedoch ein Bruttoeinkommen von rund 150 000 Franken pro Jahr, womit 2024 nur knapp ein Drittel aller inserierten Eigenheime mit vier oder mehr Zimmern tragbar waren.»
Auch der Tages-Anzeiger berichtete am Beispiel eines Einfamilienhauses: «Wer zum Beispiel für den Kauf eines Einfamilienhauses für 1,5 Millionen Franken 20 Prozent an Eigenkapital aufbringt, muss für die Hypothek von 1,2 Millionen Franken im Jahr mindestens 270’000 verdienen.»
Ausserdem stütze das beschränkte Angebot die Preise, schreibt die UBS. Im 4. Quartal 2024 seien nur gerade 3.8 Prozent aller Eigentumswohnungen und 2.8 Prozent aller Einfamilienhäuser auf dem Markt gewesen. Das sei auch Folge der alternden Gesellschaft; ein möglicher Verkauf des Eigenheims finde oft erst später im Leben statt oder werde gar nicht erst erwogen, da «geeignete Eigentumswohnungen rar und vergleichbare Mietwohnungen finanziell unattraktiv sind. Diese Verzögerung des Verkaufs senkt die Angebotsziffer ebenfalls.»
Die UBS erwartet aber ein weiteres Wachstum der Immobilienpreise: «Im laufenden Jahr dürfte sich die Preisdynamik verstärken. Wir erwarten ein Plus von 3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 4 Prozent bei Einfamilienhäusern. Auch mittelfristig gehen wir von leicht steigenden Eigenheimpreisen aus. Die stabile wirtschaftliche Lage, die niedrigen Hypothekarzinsen und das begrenzte Angebot dürften die Zahlungsbereitschaft weiter erhöhen. Die angespannte Tragbarkeit wird stärkere Preisanstiege aber
voraussichtlich begrenzen.
Der «Real Estate Focus 2025» der UBS enthält viele weitere spannende Informationen über den Schweizer Immobilienmarkt und seine Perspektiven.
Sie können die vollständige Studie hier als PDF herunterladen.