Zeitschrift „Immobilia“ kommentiert Studie des BWO zum Mietzinsmodell.

SVIT Schweiz schreibt auf seiner Webseite zur Debatte über das Mietzinsmodell des Bundesamtes für Wohnungswesen aus den 80er-Jahren: “Kurz vor Weihnachten hat das Bundesamt für Wohnungswesen BWO die Auftragsstudie «Überprüfung des Mietzinsmodells des Bundesamtes für Wohnungswesen» veröffentlicht. Darin kommen die Autoren von IAZI AG zum Schluss, dass das Mietzinsmodell aus den 1980er-Jahren in mehreren Punkten nicht mehr aktuell ist.“ Und weiter: „Verschiedene Annahmen der Studie sind abzulehnen; der Hauptforderung der Autoren nach einem einheitlichen neuen Modell kann nicht gefolgt werden.“

Das BWO-Mietzinsmodell gehe davon aus, dass von der Eigentümerschaft 70% der Mietzinseinnahmen von Renditeliegenschaften zur Deckung der Kapitalkosten aufgewendet werden. Die restlichen 30% entfielen auf alle übrigen Liegenschaftskosten (z.B. Unterhalts- und Betriebskosten). Die Kapitalkosten teilten sich ihrerseits in 60% Fremd- und 40% Eigenkapitalkosten auf.

Ein neues Mietzinsmodell soll die Änderungen des VMWG untermauern

Der Autor des Artikels in „Immobilia“ schreibt einleitend, die Ausgangslage sei hinlänglich bekannt. Bundesrat Guy Parmelin sehe sich genötigt, in Sachen Mietzinsdämpfung zu liefern. Seine diesbezüglichen Initiativen seien aufgrund der verhärteten Fronten im Sand verlaufen. Und der mit viel Brimborium angekündigte «Aktionsplan Wohnungsknappheit» liefere verständlicherweise auch keine schnellen Erfolge. Da kommet die neueste Studie gerade recht, zumal eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen VMWG in Vorbereitung sei. Das Mietzinsmodell solle nun offenbar im gleichen Aufwisch überarbeitet werden und Änderungen des VMWG untermauern.

Mietzinsmodell gemäss IAZI-Studie nicht mehr aktuell

Gemäss IAZI unterscheidet sich der Anteil der „übrigen Liegenschaftskosten“ von den Annahmen im BWO-Modell. Gemäss ihrer Studie liegen die „übrigen Liegenschaftskosten“ unabhängig von Eigentümertyp, Gebäudealter, Gebäudegrösse und Beobachtungsperiode (2005 bis 2023) unter den angenommenen 30%. Für institutionelle Eigentümer nennt die Studie einen Wert von 20 bis 22%. Bei privaten Eigentümern liegt der Wert etwa bei 24 bis 25%. Weiter kommt die Studie zum Schluss, dass die Finanzierung von Immobilien institutioneller Eigentümer – private werden diesbezüglich nicht untersucht – nicht im Verhältnis 60 zu 40 aus Fremd- und Eigenkapital besteht, sondern für Anlagefonds etwa im Verhältnis 20 zu 80 und für Anlagestiftungen 10 zu 90. Bei Immobiliengesellschaften ist das Verhältnis wiederum 50 zu 50.

Studie will mit ökonomischem Modell juristisch und politisch agieren

Der Autor Ivo Cathomen, Dr. oec. HSG, Verleger der Zeitschrift Immobilia und stellvertretender Geschäftsführer des SVIT Schweiz, weist in seinem Artikel aber auf einen wunden Punkt hin, indem er schreibt: „Wie die Autoren richtigerweise in der Einleitung festhalten, handelt es sich beim Mietzinsmodell um ein ökonomisches Modell. Sie machen daraus jedoch ein juristisches oder in der Konsequenz gar politisches, indem sie sich bei der Ausscheidung der übrigen Kosten nicht an wirtschaftlichen Kriterien, sondern an der Rechtsprechung des Bundesgerichts orientieren. So lassen die Autoren namentlich Rückstellungen für künftig fällig werdende Unterhaltskosten und umfassende Überholungen sowie Amortisationen aus juristischen Überlegungen unberücksichtigt, obwohl solche aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten notwendig oder gar zwingend sind. Rückstellungen und Amortisationen würden die Kosten über die Perioden hinweg glätten und ein wirtschaftlich realistischeres Bild liefern.“

Es möge zwar sein, schreibt Cathomen in seinem Beitrag weiter, dass sich die effektiven Kostenblöcke über die Zeit verschoben hätten, namentlich aufgrund der Zinsentwicklung. Dass aber aus dem Gesichtspunkt der Kontinuität ganze – und zwar erhebliche – wiederkehrende Kostenblöcke unberücksichtigt bleiben sollen, werfe aus wirtschaftlicher Sicht Fragen auf. Immerhin beliefen sich die Rückstellungen und Amortisationen gemäss einem SVIT-Artikel von Mietrechtexperten Beat Rohrer auf 10% des Bruttomietzinses.

Studie basiert auf falschen oder fehlenden Daten

Cathomen stellt auch infrage, ob in einem ökonomischen Modell tatsächlich die Sollmieten heranzuziehen sind oder nicht eher die effektiven Mieten. Im Mietzinsmodell seien sodann die Vergütungskosten nicht berücksichtigt, schreibt Cathomen, die bei institutionellen Investoren jedoch anfallen. Gemäss Studie liegen diese Vergütungskosten bei 5% (Anlagestiftungen) bis 15% (Immobilienfonds und -gesellschaften) der Sollmiete. Unberücksichtigt lasse die Studie wie erwähnt auch die Finanzierung von Liegenschaften privater Eigentümer. Für sie dürfte das Verhältnis Fremdkapital zu Eigenkapital von 60 zu 40% nach wie vor Gültigkeit haben. Die Studie insinuiere schliesslich, dass die Eigentümer eine hohe oder zu hohe Eigenkapitalrendite aus Immobilienanlagen erzielen würden. Die Studienergebnisse besagten einzig, dass bedingt durch den hohen Eigenkapitalanteil institutioneller Eigentümer auch ein höherer Anteil der Mietzinseinnahmen auf den Ertrag für das risikotragende Kapital entfällt.

SVIT kann Schlussfolgerungen der Studie nicht akzeptieren

Die Schlussfolgerungen der Autoren in der Studie seien aber aus Sicht von Cathomen äussert disputal. Gemäss der Studie sei «das Mietzinsmodell möglichst unabhängig von der Eigentümerschaft und von der Finanzierungsstruktur ausgestaltet sein». Cathomen kann diese Schlussfolgerung nicht teilen. Die wachsende Disparität der Eigentümer- und Finanzierungsstrukturen steht einer Nivellierung entgegen. Eine solche ergäbe für die eine oder andere Eigentümergruppe mutmasslich erhebliche Nachteile.

Lesen Sie den ganzen Beitrag im Vorabzug der Januar-Ausgabe der Immobilia.