In einem Interview, das kürzlich auf dem Blog der ZKB veröffentlicht wurde, hat Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank, die wichtigsten Fragen rund die mögliche Eigenmietwert-Abschaffung beantwortet. Sie erklärt, “wer am meisten profitieren würde, welche Auswirkungen auf die Immobilienpreise zu erwarten sind und warum Eigenheimbesitzer nun noch stärker die Zinsentwicklungen spüren“ dürften.
Kubli ist überzeugt, dass “nach vielen vergeblichen Anläufen … eine Abschaffung des Eigenmietwertes so wahrscheinlich (ist) wie noch nie. Bei den zwei grossen politischen Knackpunkten zwischen Stände- und Nationalrat – dem Wegfall des Eigenmietwertes bei Zweitwohnungen und den Schuldzinsabzugsmöglichkeiten – ist die Wirtschaftskommission des Ständerats auf den Vorschlag des Nationalrates eingegangen. Ob und wann der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird, hängt massgeblich davon ab, ob es zu einem Referendum kommt. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist mit dem gegenwärtigen Vorschlag gesunken.“
«Eine Abschaffung würde vor allem jenen zugutekommen, die ihre Hypothek stark reduziert haben – typischerweise langjährige Immobilienbesitzer.» Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank
Zu den wichtigsten Eckpunkten des vorgeschlagenen Systemwechsels sagt sie: “Der Eigenmietwert soll bei allen selbstbewohnten Liegenschaften abgeschafft werden. Im Gegenzug entfällt der Steuerabzug für Liegenschaftenunterhalt und der allgemeine Schuldzinsabzug wird reduziert. Bei einem erstmaligen Erwerb einer selbstbewohnten Liegenschaft wird es für zehn Jahre einen Sonderabzug auf Schuldzinsen geben, der über diese Frist auf null sinkt.“
Vom Systemwechsel dürften gemäss Kubli all denen zugute kommen, die ihre Hypotheken stark reduziert habe, d.h. typischerweise langjährige Immobilienbesitzer und -besitzerinnen. Im aktuellen Zinsumfeld dürften aber auch Ersterwerber dank Zinsabzugsmöglichkeiten in den ersten Jahren leicht profitieren. Sie fährt fort: “Auch wenn sich alle Eigenheimbesitzer über den Wegfall des Eigenmietwertes freuen, müssen sie eines wissen: Sie werden künftig das Auf und Ab der Zinsen stärker im Portemonnaie spüren. Im heutigen Regime gab es eine natürliche Zins-Absicherung. Bei hohen Zinsen konnte man Steuern sparen.“ Die Auswirkungen auf die Marktpreise von Immobilien schätzt sie allerdings als gering ein.
Allerdings erwartet sie stärkere Auswirkungen auf den Altliegenschaftenmarkt, wenn künftig Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig sind. Dies könne die Nachfrage nach Altliegenschaften bremsen, meint sie. Aber, so Kubli: “Vor Inkraftsetzung der neuen Regelung dürfte es zu einem Sanierungsboom kommen, da ohnehin anstehende Renovationsarbeiten umgesetzt oder vorgezogen werden. Handwerker werden alle Hände voll zu tun haben und ein Fachkräftemangel ist in diesem Bereich absehbar.“
Besitzer von Ferienliegenschaften dürften gemäss Kubli in Zukunft einen Obolus an die Bergkantone leisten müssen, denn mit der geplanten Objektsteuer dürften die Bergkantone die steuerlichen Einbussen eines Wegfalls des Eigenmietwertes kompensieren. Die konkrete Ausgestaltung müsse jedoch erst definiert werden.
